Лид: Опытный юрист по недвижимости Шрага Биран представил план решения жилищного кризиса в Израиле: он предлагает определять стоимость квартир исходя из доходов покупателей, а не рыночной цены земли, а также ввести государственную «вторую ипотеку» для тех, у кого нет первоначального капитала.
Текст новости:
После многих лет роста цен на квартиры, из-за которого покупка жилья по-прежнему недоступна для большинства семей, адвокат Шрага Биран, опытный специалист по недвижимости, убежден, что проблема заключается не в отсутствии строительных планов, а в том, что государство планирует и продает квартиры, не адаптируя их к доходам и потребностям тех, кто должен их покупать.
В специальном интервью для Ynet и «Мамона» он объясняет, что за эти годы в Израиле были утверждены масштабные планы строительства, но значительная часть запланированных квартир не учитывает доходы, местоположение и потребности бездомных, и поэтому многие по-прежнему не смогут их приобрести.
«Планы одобрены, но для кого? Для тех, кто не может себе позволить купить жилье. Последние 10-15 лет они пребывают в состоянии транса, называемом «предложение, предложение, предложение». Аргумент заключался в том, что увеличение предложения приведет к положительному эффекту сверху вниз, и люди, находящиеся внизу социальной лестницы, также смогут получить доступ к доступному жилью. Этого не произошло», — говорит Биран.
Биран (94 года), владелец фирмы S. Biran & Co., которая десятилетиями специализируется на недвижимости, планировании и строительстве, а также на обновлении городов, в 2010 году основал Институт структурных реформ — общественную организацию, которая занимается вопросами доступного жилья и экономического неравенства. Теперь он хочет вновь вынести на повестку дня предложение, которое продвигает уже много лет: национальную жилищную политику, сегментирующую рынок жилья в соответствии с потребностями и экономическими возможностями разных групп населения, а также позволяющую домохозяйствам без собственного капитала приобретать квартиры.
Как изменить метод
Биран предлагает изменить подход: проектировать квартиры в соответствии с потребностями населения, определять стоимость земли исходя из суммы, которую могут заплатить имеющие на это право, и предоставлять тем, у кого нет собственного капитала, две ипотеки — одну на строительство, а другую на землю.
В преддверии предстоящих выборов Биран, который также излагает свою доктрину в недавно опубликованной книге «От крыши до стены — национальный консенсус по решению жилищного кризиса», хочет обязать партии рассмотреть этот план. «Ни одна партия не поднимает вопрос жилья, бедности и доходов. Им необходимо взять на себя обязательство реформировать эту проблему», — говорит он.
Отвечая на вопрос, всем ли нужна собственная квартира, Биран отмечает: «Те, кто находится на вершине (по уровню дохода), могут снимать жилье, у них нет проблем, если они заплатят еще тысячу шекелей. Те, кто находится внизу, даже не имеют возможности снимать жилье. Аренда жилья для низших слоев населения отнимает у семьи последние сбережения».
Согласно Индексу доступности жилья Центрального статистического бюро, в 2023 году покупка квартиры была недоступна для 77% домохозяйств. Среди домохозяйств, возглавляемых людьми в возрасте 21–34 лет, этот показатель достиг 86,6%. Аренда квартиры, соответствующей потребностям семьи, также была доступна лишь 50,3% домохозяйств. В общей сложности за последнее десятилетие было одобрено более 1,66 миллиона жилых единиц, и, как утверждает Биран, эта цифра иллюстрирует аргумент о том, что одобрения планов недостаточно, если предложение не соответствует реальному спросу — сочетанию потребностей в жилье и покупательной способности.
Суть предложения
Согласно плану Бирана, специальная система будет составлять карту и сегментировать рынок жилья в соответствии с потребностями населения, адаптируя квартиры, их размеры и цены к потребностям, характеристикам и возможностям каждой группы. Цена будет корректироваться в зависимости от численности населения так, чтобы стоимость квартиры определялась покупательной способностью, а не ценой земли. На основе этого будет вестись пространственное планирование.
После этого Управление земельными ресурсами Израиля изменит метод: будет продавать государственные земли не по самой высокой цене, а в соответствии с картографированием, а цена будет определяться остаточной оценкой — методом, при котором стоимость земли рассчитывается «с конца до начала», как остаток после вычета всех строительных затрат и прибыли от ожидаемой выручки от завершенного проекта.
На вопрос о многомиллиардных убытках, которые может понести государство при такой системе, Биран отвечает: «Земля, которая будет выделена под доступное жилье, будет распределяться на основе оценки, а не бесплатно. Земля получит ту стоимость, которую она заслуживает, в зависимости от ее использования».
Социальная ипотека
Далее Биран предлагает разрешить покупателям социальную ипотеку. По его словам, недостаточно просто снизить стоимость квартиры — тем, у кого нет первоначального капитала, следует разрешить финансировать ее. Согласно плану, первая ипотека будет предоставляться ипотечным банком на льготных условиях на 30 лет по фиксированной процентной ставке без привязки к рынку для финансирования строительной части, а вторая — государством для покрытия стоимости земли.
На вопрос об огромных бюджетных затратах, которые повлечет за собой государственная ипотека, Биран отвечает: «Ипотечный кредит, который государство получает, но не погашает, представляет собой обязательство покупателя выплатить государству стоимость земли, рассчитанную на основе установленной оценки, так что фактически государство владеет имуществом до тех пор, пока платеж не будет произведен, и оно не получит деньги, но не потратит ни копейки».
Биран демонстрирует модель на примере квартиры площадью 60 квадратных метров для молодой пары, окончательная цена которой, по его предложению, составит около 600 000 шекелей. По его словам, прямые затраты на строительство такой квартиры составляют около 360 000 шекелей, исходя из предполагаемой стоимости около 6000 шекелей за квадратный метр. Остаток, около 240 000 шекелей, составит стоимость земли.
При этом в его модели цена земли не определяется заранее в тендере и не добавляется к стоимости строительства — расчет производится в обратном направлении: сначала определяется, что покупатели способны заплатить 600 000 шекелей за квартиру, из этой суммы вычитаются затраты на строительство и другие расходы, а оставшаяся сумма определяет остаточную стоимость земли.
«Молодой паре не нужна десятикомнатная квартира. 60 квадратных метров — это вполне достаточная квартира для молодой пары, начинающей самостоятельную жизнь», — говорит он. Строительство будет финансироваться за счет ипотечного кредита от банка, а приобретение земли — за счет государственного займа, оформленного как второй ипотечный кредит. Таким образом, покупателям не потребуется вносить 240 000 шекелей в качестве первоначального взноса.
На замечание о том, что на практике прямые и косвенные затраты на строительство в Израиле составляют от 8500 до 11 000 шекелей за квадратный метр и выше, а расчет в 360 000 шекелей не учитывает затраты на разработку проекта, налоги, услуги консультантов, НДС и прибыль подрядчика, Биран отвечает: «Израильское правительство уже потратило 11 миллиардов шекелей на бесполезные скидки. Выделение огромных сумм небольшому числу объектов (около 71,9 тысячи жилых единиц) не приносит никакой прибыли, и эти скидки не приводят к реальным изменениям в жилищном кризисе. Правда, цены выросли из-за войны и увеличения стоимости рабочей силы, но важно учитывать, что земельные участки будут предоставляться по оценочным ценам, а не в качестве подарка или скидки».
Биран объясняет, что правовая база по вопросу финансирования существует, и необходимо вложить в нее средства, чтобы возродить забытый Закон о жилищных кредитах 1992 года. По его мнению, владение жильем — это не просто решение жилищного кризиса, а инструмент создания социальной мобильности: оно позволяет домохозяйствам выходить на рынок жилья, накапливать активы и развиваться в соответствии с изменениями в их экономическом, семейном и трудовом положении.
На вопрос, где будут построены такие квартиры, Биран отвечает: «Там, где есть потребность. Количество квартир, их размер, цена и местоположение должны определяться в соответствии с характеристиками населения в каждом районе».
Риски для банков и застройщиков
Биран утверждает, что корректировка цен на жилье в соответствии с доступностью является не только социальной политикой, но и способом снижения рисков для строительной отрасли и банковской системы. Согласно данным Департамента банковского надзора Банка Израиля, по состоянию на июнь 2025 года баланс кредитов строительной и риэлторской отраслей составлял приблизительно 350 миллиардов шекелей, что составляет примерно 40% от баланса кредитов коммерческих банков, который составлял приблизительно 877 миллиардов шекелей.
Баланс жилищного кредитования (ипотечные кредиты домохозяйствам) составил приблизительно 650 миллиардов шекелей. В совокупности кредиты строительной и риэлторской отраслям, а также жилищное кредитование составили один триллион шекелей, что составляет около 60% от общего баланса банковского кредитования, который составил приблизительно 1,665 триллиона шекелей. По словам Бирана, продолжающееся планирование и маркетинг квартир, которые население не может приобрести, может увеличить риски для застройщиков, подрядчиков и банков.
