Летние месяцы традиционно считаются активным периодом на рынке аренды жилья в Израиле. По данным Центрального статистического бюро, в квартирах, где сменились арендаторы, арендная плата выросла в среднем на 6,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Для владельцев жилья рост арендных доходов может означать необходимость платить налог и подавать отчетность. В Израиле действуют три основных режима налогообложения доходов от сдачи квартир. Детально о них рассказало издание Globes.
Освобождение от налога
Если совокупный доход от аренды жилья не превышает 5 654 шекеля в месяц, владелец может воспользоваться полным освобождением от налога. В определенных случаях подавать декларацию о таком доходе также не требуется.
При доходе от 5 654 до 11 308 шекелей в месяц действует частичное освобождение. Если сумма превышает 11 308 шекелей, воспользоваться этой льготой уже нельзя.
Лимит рассчитывается отдельно для каждого месяца, а не исходя из среднего годового дохода. Если человек сдает несколько квартир, учитывается общая сумма поступлений от всех объектов.
Размер порога должен корректироваться 1 января в соответствии с индексом потребительских цен. Однако после решений правительства, принятых в начале 2024 года, он был заморожен на уровне 5 654 шекелей. Когда его вновь начнут пересматривать, пока неизвестно.
При частичном освобождении каждый шекель сверх установленного лимита уменьшает необлагаемую сумму также на один шекель.
Например, при аренде в 7 000 шекелей превышение составляет 1 346 шекелей. В результате необлагаемая часть сокращается до 4 308 шекелей, а налог рассчитывается с оставшихся 2 692 шекелей по обычным налоговым ставкам.
Налог в размере 10%
Второй вариант — фиксированный налог 10% со всей суммы арендного дохода, начиная с первого шекеля.
При выборе этого режима нельзя вычитать расходы на ремонт, износ недвижимости и другие затраты владельца.
Налогообложение по обычной шкале
Третий вариант предполагает включение доходов от аренды в общий доход владельца и уплату налога по его индивидуальной ставке.
Минимальная ставка в таком случае составляет 31%, за исключением арендодателей старше 60 лет.
Этот режим позволяет учитывать связанные со сдачей жилья расходы, включая ремонт, проценты, оплату специалистов и амортизацию. Новые вложения, увеличивающие стоимость объекта, добавляются к его стоимости для расчета амортизации.
Все перечисленные режимы относятся только к жилью, которое арендаторы используют для проживания. Если недвижимость сдается для предпринимательской деятельности, необходимо открыть налоговое дело и сообщать о доходе независимо от его размера.
Если владелец одновременно снимает другое жилье
Для собственника единственной квартиры предусмотрено отдельное правило. Если он сдает свое жилье и одновременно арендует другую квартиру для проживания, из полученной арендной платы можно вычесть собственные расходы на аренду — до 7 500 шекелей в месяц.
С оставшейся разницы уплачивается налог в размере 10%.
Например, если собственная квартира сдается за 6 500 шекелей, а аренда другого жилья обходится в 5 500 шекелей, налог составит 10% от разницы в 1 000 шекелей — 100 шекелей в месяц.
Кто обязан подавать отчет
Попытки ввести обязательную отчетность для всех арендодателей не получили поддержки Кнессета.
Поэтому владелец, который пользуется полным освобождением и не обязан платить налог, обычно не должен отдельно сообщать о доходе от аренды, если у него нет другой обязанности подавать декларацию.
При выборе режима 10% необходимо задекларировать доход и заплатить налог до 30 января следующего года. Таким образом, налог с доходов за 2026 год должен быть уплачен не позднее конца января 2027 года. Сделать это можно через сайт Налогового управления.
Просрочка может привести к начислению процентов, индексации и штрафов.
Те, кто выбрал обычную систему налогообложения, должны подавать полноценную годовую декларацию.
Непредставление обязательной отчетности считается уголовным правонарушением. Налоговое управление в последние годы усилило проверки, используя технологические инструменты для сопоставления информации.
Что делать владельцам нескольких квартир
При сдаче нескольких жилых объектов налоговый режим можно выбирать отдельно для каждой квартиры: освобождение, фиксированный налог 10% или обычную шкалу.
При этом лимит освобождения рассчитывается исходя из совокупного дохода от всех квартир.
Если общая сумма превышает 5 654 шекеля, но остается ниже 11 308 шекелей, применяется сокращенное частичное освобождение. Его можно распределить на одну или несколько квартир, а оставшийся доход облагать по обычной системе.
Если выбран режим освобождения, применить к оставшейся сумме льготный налог 10% нельзя.
При владении более чем десятью квартирами Налоговое управление может рассматривать доход от их аренды как предпринимательскую деятельность. В таких случаях рекомендуется предварительно получить профессиональную консультацию.
Льгота для граждан старше 65 лет
Отдельное послабление предусмотрено для людей в возрасте 65 лет и старше, которые переезжают в дом престарелых или защищенное жилье и сдают прежнюю квартиру.
Доход от аренды может быть освобожден от налога в размере до половины годовой платы за проживание в таком учреждении. Эта льгота действует даже в том случае, если сумма превышает обычный лимит освобождения.
При высоком доходе от аренды такой вариант, однако, не всегда оказывается наиболее подходящим.
Выбор режима может повлиять на налог при продаже
Выбранный способ налогообложения аренды способен в дальнейшем повлиять на размер налога на прирост стоимости недвижимости при продаже квартиры.
По словам адвоката Ханы Саломон, партнера BDO по вопросам налогообложения частных лиц и состоятельных клиентов, при режиме 10% или налогообложении по обычной шкале амортизация в размере 2% стоимости недвижимости в год без учета земли вычитается из первоначальной стоимости объекта. В результате налогооблагаемый прирост при продаже может оказаться выше.
В отношении квартир, сдававшихся по режиму освобождения, вопрос остается предметом судебного разбирательства. Позиция Налогового управления заключается в том, что амортизацию необходимо учитывать и в этом случае. Окружной суд эту позицию отклонил в рамках коллективного иска, однако ведомство подало апелляцию в Верховный суд. До вынесения окончательного решения Налоговое управление продолжает применять свой подход.
